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個人在新西蘭的買房經驗分享

時間:2014-08-07來源:大公網編輯:alexlau

新西蘭買房心得,經驗分享。看最近買房的人挺多的,也上來小噴一下。純屬個人經驗,權當拋磚引玉了。  

  1. 價格︰

  價格是大家普遍最關心的了。個人一直堅信,價格是反應價值的。買賣雙方的交鋒其實就是在如何確定該物業的價值上。很多人買完房還是覺得不踏實,一直在想到底是虧了還是賺了。議價的時候,一律砍下20%或更多開始慢慢磨。那麼你的心理價值到底是多少呢?不知道。

房屋價值的確定,既有共性,又有特性。沒有任何兩個物業是完全相同的。需要綜合各種因素來最終確定物業的價值,也就是你的心理價格。

  在這里,盡管把價格放在了第一位,因為是大家最關心的,但是也希望大家能夠看下去,我們先來討論決定價值的要素,再來看如何決定價格。

  2. 心態︰

  心態往往是大家容易忽略的,而洋人買房確實很注意的。在國內,大家一般買的都是公寓,由于建築方式的不同,可比性更強一點,選擇起來也更容易一點。在這里,我們只說house。

  決定心態的第一步,你是在買投資房還是自住房。投資房,要考慮的是租金回報,維護成本,退出策略。自住房呢,最主要的是,你喜歡不喜歡。洋人一般在買自住房的時候會考慮住很長的時間,他們在選擇買home,不僅僅是house。這一點,我相信對大家買自住房也是適用的。

  建議大家先考慮,打算hold該物業多長時間。無論投資還是自住,該物業在這一段時間內是否能夠滿足你的需要。對于投資來說,在目前的投資環境下,快進快出不太可能。還是做長期投資的打算吧。自住的話,多考慮一下生活上的需要,交通,學校,房屋的維護保養(很重要!大部分華人買房後都不太重視維護,造成物業的貶值)。

  3. LOCATION, LOCATION, LOCATION

  所以的房地產投資都會講LOCATION。對于這部分大家討論的也多。我這里不說那里是好區,只說個人經驗。大家在新西蘭生活的時間都不長,盡量買熟悉的街區。你在那條或相鄰的街住過,你的朋友有在那里住過,等等。這樣,你更容易了解周圍的環境,交通;最主要的,你的鄰居。街區是人組成的。以物以類聚的原則,你也希望能夠融入一個你喜歡的街區。投資房也一樣,你希望你的租客是什麼樣,也可以從你的鄰居身上看到。

  如果不熟悉呢,親自去看看。去周邊散步,遛狗,隨便你做什麼。找平時吧,最好是下午3點到6點;早上太早了;只有這時候,你基本上可以看到所有的鄰居。看什麼呢,最簡單就是看他們開什麼車。基本上可以估計出周圍的年齡結構,收入情況。看看周邊的房子都是那年的;估計一下街區的形成和發展。我不是說大家去研究這條街的歷史,但是研究一下建築歷史總是必要的。前面說過,由于物業的獨特性,物業的價值是比較出來的。我個人的原則是,買該街區價值居中,甚至偏下的。如果說物業價值由地價和房子組成的話,在同一街區,相同面積的地的漲幅是一樣的,而房子本身由于折舊最終會趨同。(可能有人會不同意以上的說法,但是我還是覺得新房的附加值過高了,經不起市場的洗禮的)

  4. 價位

  盡量控制物業的價位在自己可承受的範圍內。網上有很多的貸款計算器,可以幫你計算貸款的還款額。excel也可以,用pmt函數。控制還款與收入的比例在一個可接受的範圍內。以auckland的價格,40萬的房子,貸款35萬,利率7%,30年貸款;每兩周還款$1074。基本上相當于一個年薪3萬5的稅後收入。

  簡單的計算一下差額吧,看看出去水電,保險,電話外還能給自己剩下多少家用呢,畢竟還是要有生活的,不要做房奴啊。個人不太接受把房子分租出去來補貸款的做法;個中的辛苦,我相信所有做過房東的人都能體會的到。當然,經營motel或home stay生意的另說啦。

  5. 房屋結構

  個人覺得這一點比較重要,華人大部分不想洋人從小就接受了DIY的訓練。簡單的一個花園,說起來容易,做起來難。盡量買房前補補課吧。最起碼,了解一下不同的材料都需要什麼樣的維護。

  個人還是喜歡磚瓦,保養起來比較容易。比較看好70末到80初的磚瓦房,那時候是新西蘭經濟最好的時期,從格局上比較解決現在的生活需要,用的材料也好。很多人喜歡買年份新一點的房,可能最近兩三年都不用擔心維護的問題,但是接下來的問題呢?材料是否經得住時間的考驗呢?master builder質保7年,weather tight保漏水10年。大家小心漏水房。(純屬個人喜好,建造商別不高興)至于50年以上的,適合巨有錢,平時愛好點古董什麼的;或者家里有林場,啥木頭都搞的到。

  然後就是維護,一定要去看屋主是否對房子有足夠的維護。很多問題是不住不知道的,只有從房子的維護情況上來推測。屋主是什麼樣的人,對房子是否愛護,有問題是否及時的進行修理。如果不注意,一年時間就可以讓一個很好的房子面目全非。阿三更厲害,1個月吧,就能搞的全屋都是頑固不化的咖喱味。

  所以,個人還是喜歡從一個愛家的人手里買房,你可以很清楚的看到被精心照料的痕跡,而這樣的房子也是成交比較快的。至于那些房子炒家,很多情況下都會在出售前進行簡單的裝修,但是可能並沒有解決根本的問題,或者問題被隱藏起來了。如果房子是新裝修的,大家要小心,看的要更仔細一點。

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